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开发商如何保障资金链安全?附:房企筹措开发资金流程

 
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房地产行业属于资本密集型行业,资金链的安全直接影响项目及开发商的生死。房地产开发资金运动与其他行业有共性,但更有个性▼


一.房地产资金筹措的原则


房地产行业资本密集型行业,资金链的安全直接影响项目及开发商的生死,房地产资金筹措过程必须注意一下原则▼


❶开发资金的筹措需注意筹资成本,时刻关注整体收益性


❷资金链的安全是开发商的生命,注意规避风险


❸安排好筹资渠道的数量和还款时间,保证可靠性


二.房地产资金筹措的渠道


①自有资金


国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知规定:保障性住房和普通商品住房项目的自有最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。


备注:房地产开发企业运作过程中,随着投资主体及投资额的变化,其资本金也处于变化之中,当企业实有资金比注册资金增加或减少20%以上时,需进行变更登记。

企业资本公积金主要来源:


❶资本(股本)溢价❷法定资产重估增值❸接受捐赠


②银行贷款


❶房地产开发的主要资金来源于银行贷款,其中开发商抵押质押贷款占主要部分,此外主要通过成立第三方项目公司操作担保贷款,优化债务和税务结构。


❷不同用途的银行贷款要求条件不同,有的条件比较严格,且贷款周期较短,需注意提前做好转期、展期准备。


③证券融资


④信托私募


房地产信托,即信托投资公司发挥专业理财优势,通过实施信托计划筹集资金,用于房地产开发项目,并为委托人获取一定的收益。业务内容涉及委托业务、代理业务、金融租赁、咨询、担保等业务。



私募股权投资基金的结构特点




❶公司设立董事会负责对基金资产的保值增值,并且由董事会设立基金管理人和托管人


❷基金以基金公司的名义独立行使民事权利及承担民事责任


❸基金管理人与投资人责权利不清,不利于管理能力的发挥


⑤预售预阻


预售预租资金无资金成本,资金回笼快,是房地产企业筹资中重要的资金来源。



⑥带资承包


开发商购得土地后往往资金断层,在建设招标时经常以带资承包为条件缓解资金困难,通常带资承包主要有以下几种形式:


⑦合作开发


房地产合作开发是指拥有土地使用权、开发资质、建设资金等要素的不同当事人之间共同出资、共担风险、共享利益的合作建房行为,是一种房地产开发的联合经营行为。 


有效的房地产合作开发合同应具备的特殊要件▼


☀合作开发的主要三种方式▼


⑧其他操作方式


房地产融资方式的创新一直没有停止过。除了主流的融资渠道,还有很多其他操作方式:


房地产金融的创新实践—资产证券化▼



资产证券化运作流程▼


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