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房价不涨?开发商承诺“加价40%回购”!房子究竟是怎么了?

2018-11-06 来源:米宅
 
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很多人都说,市场下行风口,又是降价,又是退房,又是砸售楼部……房子真的是不好卖了?


不,那是你胆子不够大,不够狠!

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今天,给大家分享一个霸气到逆天的营销大招,全国第一例。


有多霸气?


看图▼


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没有涨幅,开发商买单——这个大湾区“最强硬”的承诺,出自中山福晟乾隆华府。


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“无条件回购”、“稳赚”、“贴息”、“超高回报率”……刷屏朋友圈的宣传文案中,每个字眼都相当诱人,可以说是集所有爆炸性利好于一身,堪称“神盘”。


“神”到哪里?给大家划出重点:


1、 若涨幅不够,无条件回购:福晟承诺,现在售价16500元/㎡。深中通道开通后3个月内,若售价低于23000,开发商可无条件以23000元/㎡回购,溢价6500元/㎡;


2、 口说无凭,签《回购协议》:草签时即跟开发商签署《回购协议》,严格堵死将来开发商“甩锅、不认账”这条路;


3、 入住不影响回购:这批房源预计在2019年交房,开发商承诺,交房至回购前,业主可入住,且不影响届时回购。


4、 低首付+免息:首付最低25万,购房50万可免息贷款三年,由开发商贴息;


按照该楼盘目前售价16500来算,待2024年深中通道开通后,开发商回购价23000,差价6500元/平。这批房源户型面积为84-126平的二三房,也就是说,买房5年,购房者盈利至少54.6-81.9万!


不得不说,这波神操作,太牛!


说实话,纵观地产行业30年,这般霸气、干脆、胆儿肥的开发商,真是第一次见。


口头宣称稳赚的多了,但把投资回报率明明确确写在协议里,是第一次见;


花式返租的也不少,但即使入住,也无条件溢价6500元/平来回购,更是第一次见;


此外,开发商同样给中介、销售人员开出高额奖励:佣金高达13万,业务员当月成交20套即送价值15万的豪车一辆。


一重重红利叠加,简而言之,可以白话成这样两句:


“不行我来兜底,快买吧,求你了!”


“要钱给钱,要车给车,赶紧帮忙把房都卖出去吧,求求大家了!”


开发商为了卖房简直是拼了老命!不过据最新消息,目前这场营销策略已被叫停。


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绝地断臂求生。


这个盘究竟是有多难卖,才把开发商逼到如此地步?


来看项目信息:


福晟乾隆华府,位于中山市火炬开发区世纪大道与神农路交汇处,项目整体建面50万㎡,容积率3.0,共46栋,分两期开发,一期已售罄,已陆续交房中。目前在售二期34/35/37栋,且规划合理,户型方正,并不是难销的奇葩产品。


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但,难卖,的确是真的难卖。


查阅项目销售记录,项目二期其实早在2016年10月就已经开始推售,至今销售周期已有足足两年时间。


而这次承诺回购的34/35/37栋楼,早在今年5月份就开始了销售,整整6个月了,还未售罄。



——数据来源:吉屋网


价格呢?


今年5月份,项目均价19000;

6月份,均价降至18000;

10月份,均价降至16000;


3栋楼销售了半年,单价从1万9下滑至1万6,直降3000,期间特价房、内部房等招数用了不少,但销售情况依然非常惨淡。


放大到整个中山市场,情况也不乐观,近期出现明显转冷。据统计,10月份中山在售的楼盘中,降价楼盘多达37个。


难怪了!市场转冷,房子难卖。福晟出此狠招来促销,真是迫不得已。


3


开发商自断后路、痛下血本,除了市场转冷、房子难卖之外,还有个难言之隐:极度缺钱。


这家开发商以“大举拿地”著称。


过去两年来,福晟集团依靠并购拿下72个项目。单去年一年,新增土地建面1786.9万平方米,货值达3199.4亿元,高居全国房企榜单第7位。目前,福晟集团总储备土地面积已达1680万平方米,总货值达6500亿元。


乍一看真喜人,但尴尬的是,福晟的周转率并不高。


2017年1-9月存货周转率只有0.6,而TOP20房企平均存货周转率为1.2,福晟只有一半水平。加上一二线城市普遍限购,而福晟超80%的土地储备都在一二线城市,因此变现非常难。


这时候,庞大的土地储备反而成了累赘,加剧资金困局。


最近三年及一期末,福晟集团有息负债金额分别为122.06亿元、110.93亿元、180.07亿元和220.21亿元,负债规模增幅相当大。才会如此缺钱。


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但开发商这场营销,的确聪明。


回顾每一波行情大涨,市场最大的支撑力,都来自民众的信心和预期。


2016年地王不断、地价翻番,民众预期爆炸性上升;


——限购、限售、限贷等政策落地,遏制预期;


2017-2018年上半年,各地严格限价,一二手房严重倒挂,民众预期再次补涨;


——高层坚决稳楼市,一句遏制房价上涨,直接把民众预期彻底摧毁;


如果仔细琢磨下近几个月乌压压的市场,你会发现这个“夹缝中迫切求生存”的逻辑圈更怪了:


“民众预期被摧毁”

→“市场转冷,楼市销售困窘”;

→“开发商特价房、内部房、折扣房等变相降价促销”;

→“开启一场预期摧毁 + 自我摧毁”;

→“都在降价,房企把购房者的预期弄垮了”;

→“于是,怒砸售楼部、扯横幅维权,势要摧毁开发商”

……


房价降了,口碑跌了,房子依然难卖,太多的开发商在这个怪圈中,名利双失。


但福晟的聪明在于,能干脆利索地完全跳出这场魔咒:


什么特惠、降价统统靠边,所谓的预期摧毁,不就是担心买了之后房价会跌么?


跌什么跌,我直接兜底,不涨我再高价买回来!


霸气、厉害!


5


马上,聚焦全民关注的双十一就要来了,那些迫于卖房、变现难题中,整夜整夜睡不着觉,挠秃了头的开发商,大可来场效仿、来次超越。


诸如上海雍和府,直接“买一送一”,购房即送太仓一套首付款;

诸如北京五环中铁华侨城·和园,“买房就送卡宴”;

或者干脆照搬福晟文案,譬如郑州绿博,来一次“省政府搬迁后一年内,房价若低于1万5,开发商无偿回购!”

……


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