小程序&&公众号
资讯首页 二手资讯 商业动态 人物专访 国内楼市 优惠活动 看房日记 工程进度 预售许可证 土地信息 新房资讯 本地楼市 租房资讯

业绩会上,郁亮杨国强这些话你要听懂!

2019-06-10 作者:邳州房产网 来源:中房报 点击 评论

1.jpg

要看房地产行业会怎么样,房地产上市公司的年报是绝佳视角。


从碧桂园、万科这些领先房企的年报看,其市场表现和公司最高决策人的思维,突出了两大特点:一是没有不好的行业,只有干不好企业的人;二是不同的思维高度,已经决定了不同的未来。


昨夜,万科公告称,2018年全年实现合同销售金额6069.5亿元,同比增长14.5%。万科好数据还表现在:

全年营业收入2976.79亿元,同比增长22.55%。

净利润337.73亿元,同比增长20.39%。

派发现金股利118.1亿元。

全国商品房市场的占有率进一步上升至4.05%。

全年纳税额762.96亿元。

连续第三年上榜《财富》“世界500强”,位列第332位。

今天上午,万科董事会主席郁亮在深圳大梅沙万科总部的2018年度业绩推介会上说,万科很让大家操心,说活下去的时候是对自己说的。郁亮为自己辩解:万科是危机感驱动的公司,内部讲话变成了公开的,造成了很多人的困扰。


这个解释有必要性。3月20日,富力地产联席董事长李思廉在香港富力业绩会上,突然被记者问及“如何评价万科‘活下去’”这个提法?李思廉回答说,我们理解万科是国营的,万科肯定能活下去,万科说活下去是开玩笑,是提醒我们活下去。


3月18日发布年报的碧桂园2018年在营业收入、毛利、净利润这些核心指标上,依然遥遥领先同行。实现权益销售额5018.8亿元,同比增长31.25%;营业收入约人民币3790.8亿元,同比增长约67.1%;毛利约为人民币1024.8亿元,同比增长约74.3%;净利润约为人民币485.4亿元,同比增长约68.8%。股东应占利润约为人民币346.2亿元,同比增长32.8%。


有记者在业绩会上,对碧桂园下沉三四五线城市前景表示忧虑,提问杨国强:按照去年第四季度的销售情况来预估,三四五线城市的楼市去化率是否会出现下降?


杨国强这次没有直接回答,倒向提问者抛出一个反问:你说三四五线楼市的销售在下降,那你觉得一二线楼市的销量是上涨了吗?


杨国强没有具体回答,可碧桂园公布的数据显示,截至2018年12月31日,其已经完成中国内地所有省份的布局,签约或已摘牌的中国内地项目总数为2148个,分布于31个省/自治区/直辖市的269个地级市,覆盖1156个区/县。在2018年获取的土地中,目标一二线城市与目标三四线城市的地块按金额划分的比例为40:60。

郁亮:根基稳固,才好开枝散叶

今天万科的业绩推介会,郁亮再次重提白银时代这个争议性判断。这是他在2012年时提出的行业判断。


任志强对这个判断并不认同,他认为,过去开发商拿地就能赚钱,但现在不是有地就能赚钱,只是你要努力,把房子做好了才能赚钱。


今天郁亮还解释,去年提“活下去”是对自己说的话。他首次向外界阐释“收敛聚焦,巩固提升基本盘”的思考,稳固“基本盘”是万科2019年的最重要方向。


郁亮认为,如果只看数据,2018 年中国房地产市场很完美,销售面积、销售金额、投资、开工等各项指标,都创出了历史新高。


按国家统计局的数据,2018年全国商品房销售面积为17.17亿平方米,同比增长1.3%,增速比2017年低6.4个百分点;销售金额15万亿元,同比增长12.2%,增速比2017年低1.5个百分点。


但郁亮仍然认为,这还是一个白银时代。他判断白银时代的逻辑是,中国的城市化过程并没有结束,城市对于空间的需求,无论从数量还是品质上来看,都依然庞大。但是,伴随“少子化”、“老龄化”的人口形势,还有行业集中度的提升,市场单边快速上涨、行业整体快速扩张的时代已经结束。“能支持出现千亿级企业的实体经济领域本身不会特别多” “至少需要建立六个千亿级业务,才能再造一个今天的万科。”


拜市场所赐,在中国房地产行业,只要做到中国第一就是世界第一。但这只是规模意义的公司。


对于经济、行业大环境和规模这些现实因素,郁亮说,我们几乎不可能再找到像房地产开发这样客单价以百万计、而且可以依托标准化快速复制的实业业务,更不能寄希望于再遇到一个与过去20年房地产开发一样,几乎所有参与者都能赚钱、都很难亏钱的黄金时代。


白银时代会变得多变、细腻,是一个竞争更加激烈、需要更高技术含量的时代。身处这样一个时代,郁亮判断,危与机并存,是危还是机,取决于选择和行动。郁亮说,2012年万科率先做出“行业已进入白银时代”的判断时,就启动了“战略-机制-文化-组织-人”五位一体的变革。


对“基本盘”的含义,郁亮表示,不是指房地产开发业务,而是所有事业集团(四大区域+物业)、所有事业单元(长租、物流、印力等),都要明确自己的基本盘。我们不是要收敛其他业务,而是要聚焦收敛每块业务的经营管理动作。


对于万科的未来,认为自己有着猫头鹰“一只眼睛看机会,一只眼睛看风险”特点的郁亮称,万科还要在“城乡建设与生活服务商”的道路上继续转型。为了达到更好地转型目的,万科需要巩固、提升这个“基本盘”。郁亮的思维是,万科先求得根基的稳固,才能更好地开枝散叶。


崇尚和追求均衡的郁亮,内心里对于万科的业务创新与行业地位,一直要求居市场领先地位,并要确保它们的均衡。“恰如其分”和“结构安全”是他的管理最突出思维。先安全再求变,攻守兼备是郁亮过去18年总经理、总裁到董事会主席位上一直不变的做企业的兵法,他对万科每个重要位置上的人的想法是,都不能有特别弱的人,既要能进攻,又要能防守。


今天,对万科的人才观,郁亮说,万科的大江大海计划不是海盗行动。大江大海计划先在内部找,然后吸纳社会上的优秀人才。万科更多主张从乙方挖人,因为他们更知道怎么把控质量,怎么更好地服务客户。


“海盗行动”在万科发展历史以及其职业经理人团队建设中具有开创性价值。2000年,万科制定这场挖角中海的行动,为万科带来了如刘爱明等重要的职业经理人。王石后来为此解释,针对中海的挖角就是因为中海严密的人才培养体系,打造了许多业内的佼佼者。

杨国强:先稳健,再努力

最懂领袖毛泽东“农村包围城市”理论与实践的企业家——有人这样评价过杨国强。对碧桂园所取得的成就,杨国强承认天时的重要性,他去年在业绩会上说,碧桂园能够做到行业第一的规模,主要得益于顺应了中国城镇化的大潮,享受了城镇化的红利。


喜欢举例子的杨国强在3月18日碧桂园2018年业绩会上,对三四五线城市的潜力再次做出他新的理解。他说:七八个月前,我去过清远一个农村扶贫,那里原来有400人,现在大约300人走出去,只剩下100来人,村里有些房子破破烂烂,哪里适合兴建学校,适合居住?


杨国强的运算能力从来不凡:你们想象一下,现在农民工工资已经上涨,他们在10000元/平方米以上的城市买房比较困难,但在没有学校的农村居住起来同样也很麻烦。中国农民工未来的房子在哪里?很多人在经济条件改善之后,都会将父母孩子迁移到三四五线城市来居住。5000元-6000元/平方米的房价他们消费得起,如果具备了教育医疗文化交通等配套设施,农民工肯定会喜欢。


基于这些朴素又现实的判断,杨国强向外界宣称,我对碧桂园的未来充满信心。


2018年,杨国强承受的社会舆论压力巨大,碧桂园遭遇的工地板房坍塌事件,让他心痛之余也在自问在反思。今年的业绩会现场,他说,碧桂园的速度一定要放在安全质量后面,我要求莫斌总一定要在保证安全质量之下才能继续往前走,不然公司会走不远。杨国强对碧桂园2019年销售增速的表述是“先稳健,再努力”。


善于想办法、找对策的杨国强说,对于保安全、保质量,我们觉得机器人对于解决安全和质量是一个有效手段。


目前,碧桂园旗下博智林机器人公司开发研制中的产品主要为应用于建筑业、餐饮、物业管理、医疗、农业、智能家居、制造业等领域。2018年碧桂园这方面的研发费用12.24亿元,相比2017年的6.93亿元增加了76.62%。


杨国强在公司2019年工作会议上分享的《碧桂园是什么》中,开头强调的就是高科技,他给碧桂园定位为——创造美好生活产品的高科技综合性企业。


来自碧桂园方面的信息显示,博智林机器人公司已经研制出或正在研制砌砖机器人、铺地砖机器人、铝模安装机器人、内墙喷涂机器人、地砖铺贴机器人、外观质量检查机器人等20多款建筑机器人,这些建筑机器人陆续会投入到旗下项目工程中。


王石曾经要求,万科要从一个制造型企业向技术型企业转变,他的这个理想,最大可能性是——杨国强和碧桂园率先交出答案。



热门楼盘