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关于规范小区物业乱象的几点建议

2018-04-03 来源:
 
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中国物业管理经过30多年的发展,作为一种"朝阳产业"已初出端倪,并昭示出其巨大的发展空间。截止2012年底,中国物业管理行业已拥有71000余家企业,612.3万从业人员,管理各类房屋面积145.3亿平方米,年营业收入超过3000亿元,全国共有43919人获得物业管理师资格。随着房地产市场的蓬勃发展,小区数量不断增加,物业管理出现的问题也日渐增多。居住舒适度很大成份取决于物业的服务水平,是居民关注度较高的民生问题,关系到每个居民的生活满意度。

  目前,小区物业存在的主要问题:

  1、绝大多数住宅小区尚未成立业主委员会,面临成立难,运行不规范,住宅专项维修资金使用难等问题。如海南省,根据海南省人大常委会调研组公布的一份关于物业管理条例实施情况的调研报告显示,截止2015年,海南推行物业管理的2263个住宅小区中,成立业主委员会的仅有622个,占总数的27.4%。成立业主委员会的小区多为早期开发项目,规模小,本地居民占多数,未成立业主委员会的小区多为“候鸟型”小区。使用专项维修资金,需符合两个“2/3”规定,即户数超过小区2/3,房屋面积超过2/3的用户同意,而在实际操作中,由于“候鸟”居多,这项规定难以落实。

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  2、小区物业管理未真正纳入社区建设,政府有关部门对社区管理未进行有效整合,有些工作也未到位。物业管理属综合性问题,由于管理工作不到位,小区内违章停车、私搭乱建、野蛮装修等情况时有发生。在上述情况出现后,物业管理企业因无任何行政手段,只能对居民进行劝阻。由此,物业企业承担了大量政府部门的职能,导致企业在实际管理中存在诸多困难。此外,由于政策滞后,政府一些部门在相互配合上缺乏整体性,对于整个社区的管理未形成有效整合。甚至把物业企业视为“社会单位”,而非市场经济中的企业主体,忽视了业主与物业企业之间基本的雇佣关系。

  3、对物业公司的监管不到位,政府部门有重视小区建设的监管而轻视房屋使用过程的监管,即使物业管理企业未按资质规定要求从事服务,也没有具体的部门进行例行检查、处罚或取消资质。个别小区的物业管理企业对自身提供的劣质服务有持无恐,物业管理的乱象导致物业管理公司未尽充分的安全保障义务,未尽合理注意义务,收费与服务水平不适应,擅自抬高收费标准,扩大收费范围而提供劣质服务。甚至个别物业公司只收费不管理,为节省开支取消电梯的正常维修等恶劣行为,引起业主的强烈不满。

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  4、法律文件、规章制度不健全。一个物业区最主要的法律文件至少应该有业主公约、业主管理委员会章程、业主委员会与物业公司的委托合同书、管理公约等。可是大多数物业区都没有上述几个重要法律文件,导致许多事情无章可循;物业管理从业人员并不是相关专业技术人员,缺乏相关能力。

  5、业主不懂法。一方面不注意收集、保全证据,导致诉讼中举证难、维权难。另一方面以物业管理不到位,房屋质量有问题等理由随意拖欠物业管理费,导致物业管理的恶性循环。对涉及业主与开发商、业主与物业管理公司、业主与业主之间不同的法律关系,业主并不知晓。不知开发商交付的房屋存在瑕疵导致渗漏使业主遭受损失,应由开发商承担违约赔偿责任。不知楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失,应当由侵权人承担赔偿责任,而诉讼中业主往往以房屋存在质量瑕疵等为由拒缴物业管理费,个别小区的物业上缴率较低,导致物业公司的基本工资都不能正常发放,形成了恶性循环。

  要改变目前现状,需从以下几方面入手:

  1、对业主委员会的成立条件,还应降低标准。虽然,各省都有地方条例但是成立业主委员会的条件仍使得很大一部分小区无法满足条件,住户无法维权,法律条文形同虚设,应根据实际情况,降低条件,或成立业主临时委员会,可以行使业主委员会的部分权利,以利于维护现有住户的权力。

  2、基层政府应加强对小区物业管理工作的指导、监督工作,推动相邻小型小区合并成大区管理。对无法合并的小型小区,基层政府要监督其自治管理,帮助小区业主委员会解决银行开户的难题,对于无法实现自治的小区,地方政府和物业主管部门应研究出台让基层政府负起代管责任的政策措施。如研究让基层政府组建或筹建带有公益性质的物业服务公司,以招收下岗人员或无业人员参加物业服务工作的方式,在为这类小型小区提供物业管理服务的同时,为下岗人员和无业人员提供就业机会。

  3、建立保证金制度,物业公司进驻小区前,应先向住建部门缴纳一定的保证金,一旦发生小区业主被盗事件,并确定是物业管理的责任,业主就可以向住建部门申请保证金赔偿,以减少自己的财产损失。这样将对物业产生很强的约束力,逼着物业想尽办法去保护广大业主的生命财产安全

  4、引入具有评估、监测功能的第三方机构,提供对物业服务标准、物业公司资质等级、物业管理费分级收取的评估、监测等服务。价格管理机关根据不同档次的物业服务标准、不同资质等级的物业公司,科学核定不同级别的物业费收取标准。通过第三方机构的介入和相关部门规范管理,保障物业收费、资质管理、服务标准等向社会的公开、透明,将有利于物业管理市场的良性运作,使业主、物业公司受益,也使社会和谐稳定。

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  5、加强物业管理立法、宣传与监督。加强和完善物业管理立法势在必行。应当以《消费者权益保障法》或《劳动法》的模式加以专门的规范和确定。在内容上,我们认为有必要以法律或法规形式确定物业管理服务和收费的参考性标准;同时改变物业管理费的包干制收费模式,形成市场竞争制收费模式。

  6、政府部门还应加强对开发商的后续服务的监管,小区建筑竣工验收后,相应的配套设施是否完善也应监管,开发商的销售广告与实际是否一致,房屋交接后与销售合同不符,是否对开发商处罚等一系列措施,才能为业主和物业管理企业合作提供一个好平台,为小区和谐氛围的形成创造良好的开端。

  7、物业管理是一个新兴的,充满竞争的朝阳行业。不同的物业管理公司提供的物业管理服务内容基本上是相同的,相互间具有较强的可替代性。如何能在众多竞争者当中脱颖而出,占据有利市场地位。关键在于创立自己公司的品牌。品牌是当今社会人们消费观念的时尚潮流,亦是市场竞争的一种必然要求,是公司发育成熟的重要标志。物业管理公司首先要靠提高自身素质来获得市场竞争的有利地位,同时也依靠行业组织,充分发挥物业管理协会的作用,从宏观方面规范物业管理公司的运作,制止和惩戒不正当竞争行为,依法治理物业管理市场,发挥行业协会作为行业自治组织的功能,完善协会内各项制度,公约与章程,从宏观方面维护各公司的利益。行业协会应通过吸收、凝聚核心物业管理公司,最终实现行业内公司自治和自我管理,建立和谐统一的物业管理服务行业的市场竞争。


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